Tale conseguimento è possibile attraverso l’uso di garanzie economiche, tutele legali, sgravi fiscali, agevolazioni operative, canone di affitto concordato ridotto.rispetto a canoni di libero mercato.
Le risorse necessarie sono messe a disposizione da Comuni, Unioni, Fondazioni e altri Enti e Associazioni anche private aderenti all’iniziativa, e sono gestite operativamente da ACER Modena.
I contratti di locazione sono stipulati tra privati (proprietari e inquilini) con ACER Modena che firma in qualità di garante, e gestisce l’avvio e l’andamento del contratto nel tempo.
Di seguito si riportano le domande frequenti e le risposte sintetiche in tema di ACG.
GLI ALLOGGI PER L’AFFITTO ACG: INFORMAZIONI DI BASE
Perché affidare il mio appartamento all’Agenzia Casa – ACG
Molti proprietari preferiscono tenere alloggi vuoti per la paura di non riuscire a riscuotere regolarmente l’affitto, di pagare spese condominiali non dovute, di subire danneggiamenti, di dovere affrontare costosi iter legali per liberare l’alloggio in caso di necessità. Grazie all’Agenzia Casa – Affitto Casa Garantito il proprietario è tutelato nei confronti della maggior parte di questi rischi, entro massimali prestabiliti per i diversi comuni aderenti all’iniziativa.
Quali sono i territori e i Comuni aderenti all’iniziativa ACG
Unione delle Terre d’Argine con i comuni di CAMPOGALLIANO, CARPI, NOVI, SOLIERA.
Unione del Sorbara, con i comuni di: BASTIGLIA, BOMPORTO, NONANTOLA, RAVARINO.
Il Fondo di Garanzia
I diversi Comuni e UNIONI aderenti ad ACG hanno istituito dei fondi di garanzia per dare tutela ai proprietari degli alloggi messi da loro a disposizione dell’iniziativa. La tipologia di copertura delle garanzie non è identica nei diversi territori:l'Unione delle Terre d'Argine offre copertura di 8000 € per i primi 8 anni di contratto, mentre l'Unione del Sorbara offre 6000 € per i primi 6 anni di contratto.
Vantaggi e Garanzie
Copertura di garanzia per eventuali:
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morosità da parte del conduttore dell’alloggio
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insolvenze relative a spese condominiali e oneri accessori
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danni all’immobile dovuti a imperizia del conduttore
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spese legali e procedurali sia per il recupero della morosità che per lo sfratto e l’eventuale rilascio dell’alloggio.
Le parti coinvolte nel contratto di locazione
Il contratto di affitto è stipulato direttamente tra proprietario e inquilino.
ACER Modena firma anch’essa il contratto in qualità di garante, per fare rispettare quanto pattuito e per gestire le garanzie indicate sul contratto.
ACER offre consulenza tecnico-amministrativa per la gestione del contratto.
Il valore del canone di affitto
L’affitto viene calcolato da ACER Modena basandosi sugli accordi territoriali dei diversi Comuni della provincia di Modena, sottoscritti ai sensi della legge n. 431 del 09.12.1998 tra Enti Locali, Associazioni dell’inquilinato e della proprietà. Ogni territorio comunale dispone di proprie tabelle di calcolo standard, alle quali vengono applicate riduzioni proprie delle diverse iniziative ACG (Si veda materiale informativo nella sezione della MODULISTICA ). Il proprietario decide se accettare o meno la proposta di canone formulata da ACER. In caso di assenso, tale canone di affitto sarà quello che viene indicato agli inquilini.
Il deposito cauzionale
È stabilito un deposito cauzionale pari a 2 mensilità, che l’inquilino corrisponde al proprietario prima della firma del contratto di locazione.
Come si riscuote l’affitto
Il canone di affitto viene pagato direttamente dall’inquilino al proprietario, in genere entro il 20 del mese di locazione.
Se l’inquilino non paga l’affitto
In caso di mancato pagamento, il proprietario avvisa ACER Modena che si mette in contatto e sollecita l’inquilino al pagamento immediato. In caso di perdurante morosità, viene attivato l’intervento legale verso l’inquilino per l’ottenimento degli affitti mancanti. Se l’inquilino non paga nei termini stabiliti dal Tribunale, si procede con lo sfratto per morosità. Uno sfratto per morosità richiede all’incirca un anno di tempo dall’avvio del procedimento legale. Prima dell’avvio del percorso legale occorre comunicare ad ACER lo Studio Legale scelto, utilizzando il modulo ATTIVAZIONE VIE LEGALI PER ACG
Quando riceverò le somme della garanzia
Dopo attivato il procedimento legale e liberato l’alloggio dall’inquilino inadempiente, ACER insieme alla proprietà procede al riepilogo delle pendenze già segnalate (affitti arretrati, condominiali non pagate, eventuali danni, spese legali, cauzione in essere). Verificate le pendenze effettive al netto del deposito cauzionale residuo e verificati i massimali della garanzia, ACER procede a fare bonifico al proprietario sul conto corrente da lui indicato. Per richiedere il rimborso va utilizzato il modulo di COMUNICAZIONE AD ACER DI MOROSITA’ E COSTI PER GARANZIA ACG
Le spese condominiali
Le spese condomini di conduzione sono in carico all’inquilino, che quindi ha l’onere di pagarle. Chi amministra il condominio deve richiedere periodicamente al conduttore il pagamento di tali spese. Se l’inquilino non paga, ai fini legali tali oneri contribuiscono a determinare la morosità, come fosse affitto non pagato. Quindi, accumulandosi un valore di spese condominiali corrispondenti al valore di due mesi di affitto, si potrà procedere come per gli affitti non pagati (richiamo, Tribunale, eventuale sfratto per morosità). Prima dell’avvio del percorso legale occorre comunicare ad ACER lo Studio Legale scelto, utilizzando il modulo ATTIVAZIONE VIE LEGALI PER ACG.
Se ho bisogno di riavere il mio appartamento
Nel caso in cui il locatario avesse bisogno di rientrare in possesso del proprio appartamento - ad esempio perché un figlio si sposa e ha necessità dell’alloggio, o si deve ristrutturare l’edificio, o si intende vendere o comunque il proprietario esprime tale necessità - l’Agenzia Casa di Acer Modena si impegna ad offrire una soluzione alternativa agli affittuari per liberare l’alloggio nel minor tempo possibile.
Disdetta del contratto
Disdetta del contratto di affitto: deve essere spedita dal proprietario/locatore all’inquilino una lettera datata e firmata, attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno (ricevuta e lettera da conservare) almeno 6 mesi prima della scadenza del periodo contrattuale. Si rammenta che fa fede la data del timbro postale. In caso di dubbi o per un aiuto è sempre possibile rivolgersi all'Agenzia Casa di Acer Modena.
L’inquilino che non vuole uscire alla scadenza
Se l’inquilino non volesse uscire dopo l’invio della lettera di disdetta al termine dei primi 3 anni di locazione oppure al termine dei primi 5 anni o di ulteriori 3 anni se coperti da garanzia, è possibile attivare il procedimento di sfratto per finita locazione con copertura delle garanzie attiva. Prima dell’avvio del percorso legale occorre comunicare ad ACER lo Studio Legale scelto, utilizzando il modulo ATTIVAZIONE VIE LEGALI PER ACG.
La scelta dell’inquilino
L’abbinamento tra proprietario ed inquilino viene in genere svolto da ACER in collaborazione con gli Uffici Casa dei Comuni aderenti, e sempre d'intesa con il proprietario. Il criterio principale è quello della sostenibilità dell’affitto rispetto al reddito, e naturalmente dell’adeguatezza tecnica e ambientale dell’alloggio rispetto alle esigenze e caratteristiche degli inquilini. In nessun caso un inquilino può venire imposto al proprietario.
E’ anche possibile che un proprietario presenti un inquilino di propria conoscenza per il contratto di locazione; se l’inquilino ne avrà i requisiti (la cosa viene verificata dagli Uffici Casa dei Comuni) si potrà fare il contratto ACG dopo inserimento in lista dell'inquilino.
Come deve essere l’alloggio che si mette a disposizione e la documentazione
L’alloggio si deve presentare in ragionevole stato, senza pecche strutturali, dotato di impianto di riscaldamento regolabile, utilizzabile e abitabile senza particolari problemi. Alla data di stipula del contratto di locazione l’alloggio deve essere fornito delle certificazioni obbligatorie:
· Attestato di prestazione energetica, detto APE
· Certificazione di conformità (o di Rispondenza alle norme) dell’impianto elettrico
· Certificazione di conformità (o di Rispondenza alle norme) dell’impianto gas/termoidraulico
Nelle certificazioni di Conformità o di Rispondenza degli impianti alle norme deve essere indicato che l’impianto è stato controllato ai fini della sicurezza.
Il proprietario deve avere il dato della superficie calpestabile dell’alloggio, oppure una mappa quotata dell’alloggio, o una mappa in scala sufficientemente leggibile e misurabile.
Imposte locali ridotte per chi affitta con ACG
Diversi Comuni aderenti all'iniziativa Affitto Casa Garantito hanno disposto diminuzioni nei tributi locali sulla casa, e in particolare dell’IMU. Ogni Comune decide in autonomia, anno per anno, le aliquote: in genere nei mesi di maggio-giugno per lo stesso anno tributario/fiscale.
Per avere informazioni certe e chiare, vista anche la variabilità di situazioni e il loro mutare nel tempo è sempre consigliabile rivolgersi direttamente all’ UFFICIO TRIBUTI DEL COMUNE dove è ubicato l’alloggio e per il quale è stato sottoscritto un contratto a canone concordate ribassato nell’ambito dell’iniziativa ACER - Affitto Casa Garantito. Rivolgendosi a tali uffici è sempre utile precisare chiaramente che il “contratto di locazione 3+2” è stipulato nell’ambito di iniziative promosse dagli stessi Comuni in collaborazione con i Servizi Sociali e gli Uffici Casa.
Riduzione dell’IMU per TUTTI i contratti a canone concordato
Per tutti i contratti stipulati in base agli Accordi Territoriali, cosiddetti “a canone concordato”, si applica riduzione del 25% sull’IMU (comma 53 legge 431 del 9/12/2015). Tale diminuzione si applica anche all’IMU ridotta calcolata per i contratti in ACG.
Registrazione del contratto e spese da sostenere
In regime di CEDOLARE SECCA non si hanno costi di registrazione del contratto di affitto, e nemmeno la tassa di registro annuale per i periodi successivi. La registrazione viene effettuata da Acer Modena. Solo i locatari privati (persone fisiche) possono aderire alla CEDOLARE SECCA.
In REGIME FISCALE ORDINARIO abbiamo indicativamente 350-400 euro di spese per registrazione del contratto (tassa di registro, imposta sulla garanzia, bolli). Inoltre si deve pagare annualmente la tassa di registro, che dipende dal valore dell’affitto (in genere si paga dai 60 ai 100 euro annui). Tutte queste spese vanno divise a metà tra proprietario e inquilino. La registrazione viene effettuata, in questo caso, dal locatore.
Cosa fare per richiedere la valutazione dell’alloggio
Richiedere la valutazione dell’alloggio è semplice. Occorre sapere come è composto l’alloggio che si intendeaffittare. Il proprietario deve procurarsi la superficie calpestabile dell’alloggio (la somma dei metri quadrati delle stanze che compongono l’alloggio). A quel punto si può contattare ACER direttamente, allo sportello decentrato, in ufficio a Modena, per email, per telefono, e richiedere la valutazione.
Se il proprietario non dispone della superficie calpestabile dell’alloggio deve procurarsi una mappa quotata oppure in scala dell’alloggio stesso, fornendola poi ad ACER per rilevare tale superficie. In alternativa, il dato è riscontrabile sul Certificato di Prestazione Energetica e corrisponde in genere alla “superficie utile riscaldata”.
Per facilitare ai proprietari il riepilogo dei dati necessari sull’alloggio, ACER Modena ha predisposto uno specifico MODULO DI AUTOCERTIFICAZIONE DEI DATI DELL’ALLOGGIO
I RICHIEDENTI ALLOGGI - INQUILINI
Perché rivolgersi all’Agenzia Casa – Affitto Garantito
Molte famiglie, pur beneficiando di un reddito, faticano a sostenere i prezzi del libero mercato, così come anche i lavoratori in mobilità e le persone sole. L’Agenzia offre a queste persone alloggi di privati con canoni d’affitto più vantaggiosi, senza trappole.
Che requisiti deve avere una famiglia per fare domanda
In via di massima, per potere accedere al servizio occorre avere la residenza nell’ambito del comune (o dell’Unione) di interesse o svolgere attività lavorativa nel comune dove si cerca alloggio; non essere proprietari di immobili e non essere titolari di diritti di usufrutto, uso, abitazione su immobili ubicati nell’ambito comunale o limitrofo; non risultare con sfratto in corso per morosità. Occorre avere un reddito che consenta di pagare l’affitto. In alcuni comuni sono previsti limiti minimi e massimi di ISE/ISEE.
Occorre verificare il dettaglio dei requisiti richiesti agli inquilini presso gli Uffici Casa dei Comuni aderenti all’iniziativa ACG.
L’affitto
L’affitto viene calcolato da ACER Modena basandosi sugli accordi territoriali dei diversi Comuni della provincia di Modena, sottoscritti ai sensi della legge n. 431 del 09.12.1998 tra Enti Locali, Associazioni dell’inquilinato e della proprietà. Ogni territorio comunale dispone di proprie tabelle di calcolo standard, alle quali vengono applicate riduzioni proprie delle diverse iniziative ACG. A seconda dei comuni di ubicazione dell’alloggio si applicano riduzioni percentuali dal 5% al 20%. In via di massima si va dai 300 euro/mese per alloggi in fascia minima e di piccole dimensioni (1 stanza da letto, oppure monolocali) ad alloggi di maggiore dimensione sui 400/450 euro mese, fino ad alloggi di grande dimensione e in fascia massima per i quali l’affitto può aggirarsi tra i 500 e i 600 euro/mese.
La disponibilità di alloggi dipende dal fatto che siano stati offerti da proprietari ad ACER; l’entrata di una determinata tipologia di alloggio ad un dato costo massimo non è prevedibile.
Spese di condominio
Al canone di affitto si aggiungono le spese condominiali a carico dell’inquilino, che possono variare dai 10-20 euro al mese (molto raro) a casi più diffusi di costi tra 50 e gli 80 euro mese, fino ai condomini più costosi perché dotati di riscaldamento centralizzato e ascensore (130-180 euro/mese, e talvolta anche oltre).
Il costo condominiale è determinato essenzialmente dalla struttura stessa di un fabbricato e dei suoi impianti, oltre che delle aree cortilive o a giardino che hanno dei costi di manutenzione ordinaria. Si rammenta che il costo condominiale è più elevato quando è presente il riscaldamento centralizzato; allo stesso modo si ricorda che il costo del riscaldamento autonomo non condominiale può oscillare tra i 600 e gli 800 euro per anno, con un uso attento della caldaia.
Inoltre il costo condominiale è più elevato se è presente un ascensore, con la spesa di competenza che varia sensibilmente salendo di piano.
Come si paga l’affitto
L’affitto viene pagato direttamente dall'inquilino al proprietario dall’inquilino, secondo le modalità che verranno stabilite di comune accordo tra le parti. Il bonifico è sempre preferibile, ma non è l’unica possibilità di pagamento. Occorre sempre avere traccia o ricevuta dei pagamenti effettuati.
Quanto dura il contratto d’affitto
Come prevede la normativa che regola il canone concertato, il contratto avrà durata di anni 3+2 (legge n. 431 del 09.12.1998). Dopo i primi 5 anni il contratto è prorogabile di triennio in triennio, se le parti sono d’accordo nel proseguire la locazione.
Il deposito cauzionale
E’ previsto un deposito cauzionale pari a due mensilità. Tale deposito, consegnato al proprietario al momento della stipula del contratto, verrà restituito all’inquilino a cessazione della locazione, dopo aver verificato che l’alloggio non abbia subito danni.
Spese da sostenere per la registrazione del contratto
In regime di CEDOLARE SECCA non si hanno costi di registrazione del contratto di affitto, e nemmeno la tassa di registro annuale per i periodi successivi.
In REGIME FISCALE ORDINARIO abbiamo indicativamente 350-400 euro di spese per registrazione del contratto (tassa di registro, imposta sulla garanzia, bolli). Inoltre si deve pagare annualmente la tassa di registro, che dipende dal valore dell’affitto (in genere si paga dai 60 ai 100 euro annui). Questa spesa va divisa a metà tra proprietario e inquilino.
Solo i locatori privati (persone fisiche) possono aderire alla cedolare secca.
La scelta è esclusiva del proprietario/locatore.
A CHI RIVOLGERSI PER INFORMAZIONI SUI TRIBUTI LOCALI SULLA CASA E SULLE POSSIBILI RIDUZIONI
Diversi Comuni aderenti all’iniziativa Affitto Casa Garantito hanno disposto riduzioni nei tributi locali sulla casa.
Ogni Comune decide in autonomia, anno per anno, le aliquote.
Per informazioni certe e chiare è consigliabile rivolgersi direttamente all’
UFFICIO TRIBUTI DEL COMUNE dove è ubicato l’alloggio per il quale è stato sottoscritto o si intende sottoscrivere un contratto a canone concordate ribassato e con l’iniziativa ACER - Affitto Casa Garantito.
A CHI RIVOLGERSI NEI COMUNI ADERENTI per ACG (inquilini)
Per i recapiti specifici si vedano le informazioni nella documentazione alla sezione
MODULISTICA del presente sito ACER.
A CHI RIVOLGERSI IN ACER MODENA per ACG (proprietari)
ACER Modena - Agenzia Casa – Affitto Casa Garantito – Viale Cialdini 5 – 41123 Modena
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