affitto casa garantito

GLI ALLOGGI PER L’AFFITTO ACG: INFORMAZIONI DI BASE

Molti proprietari preferiscono tenere alloggi vuoti per la paura di non riuscire a riscuotere regolarmente l’affitto, di pagare spese condominiali non dovute, di subire danneggiamenti, di dovere affrontare costosi iter legali per liberare l’alloggio in caso di necessità. Grazie all’Agenzia Casa – Affitto Casa Garantito il proprietario è tutelato nei confronti della maggior parte di questi rischi, entro massimali prestabiliti per i diversi comuni aderenti all’iniziativa.

Unione delle Terre d’Argine con i comuni di CAMPOGALLIANO, CARPI, NOVI, SOLIERA.
Unione del Sorbara, con i comuni di: BASTIGLIA, BOMPORTO, NONANTOLA, RAVARINO.

I diversi Comuni e UNIONI aderenti ad ACG hanno istituito dei fondi di garanzia per dare tutela ai proprietari degli alloggi messi da loro a disposizione dell’iniziativa. La tipologia di copertura delle garanzie non è identica nei diversi territori:l'Unione delle Terre d'Argine offre copertura di 8000 € per i primi 8 anni di contratto, mentre l'Unione del Sorbara offre 6000 € per i primi 6 anni di contratto. 

Copertura di garanzia per eventuali:

• morosità da parte del conduttore dell’alloggio  
• insolvenze relative a spese condominiali e oneri accessori
• danni all’immobile dovuti a imperizia del conduttore
• spese legali e procedurali sia per il recupero della morosità che per lo sfratto e l’eventuale rilascio dell’alloggio.

Il contratto di affitto è stipulato direttamente tra proprietario e inquilino.
ACER Modena firma anch’essa il contratto in qualità di garante, per fare rispettare quanto pattuito e per gestire le garanzie indicate sul contratto. 
ACER offre consulenza tecnico-amministrativa per la gestione del contratto.

L’affitto viene calcolato da ACER Modena basandosi sugli accordi territoriali dei diversi Comuni della provincia di Modena, sottoscritti ai sensi della legge n. 431 del 09.12.1998 tra Enti Locali, Associazioni dell’inquilinato e della proprietà. Ogni territorio comunale dispone di proprie tabelle di calcolo standard, alle quali vengono applicate riduzioni proprie delle diverse iniziative ACG (Si veda materiale informativo nella sezione della  MODULISTICA ). Il proprietario decide se accettare o meno la proposta di canone formulata da ACER. In caso di assenso, tale canone di affitto sarà quello che viene indicato agli inquilini.

È stabilito un deposito cauzionale pari a 2 mensilità, che l’inquilino corrisponde al proprietario prima della firma del contratto di locazione.

Il canone di affitto viene pagato direttamente dall’inquilino al proprietario, in genere entro il 20 del mese di locazione.

In caso di mancato pagamento, il proprietario avvisa ACER Modena che si mette in contatto e sollecita l’inquilino al pagamento immediato. In caso di perdurante morosità, viene attivato l’intervento legale verso l’inquilino per l’ottenimento degli affitti mancanti. Se l’inquilino non paga nei termini stabiliti dal Tribunale, si procede con lo sfratto per morosità. Uno sfratto per morosità richiede all’incirca un anno di tempo dall’avvio del procedimento legale. Prima dell’avvio del percorso legale occorre comunicare ad ACER lo Studio Legale scelto, utilizzando il modulo  ATTIVAZIONE VIE LEGALI PER ACG

Dopo attivato il procedimento legale e liberato l’alloggio dall’inquilino inadempiente, ACER insieme alla proprietà procede al riepilogo delle pendenze già segnalate (affitti arretrati, condominiali non pagate, eventuali danni, spese legali, cauzione in essere). Verificate le pendenze effettive al netto del deposito cauzionale residuo e verificati i massimali della garanzia, ACER procede a fare bonifico al proprietario sul conto corrente da lui indicato. Per richiedere il rimborso va utilizzato il modulo di  COMUNICAZIONE AD ACER DI MOROSITA’ E COSTI PER GARANZIA ACG

Le spese condomini di conduzione sono in carico all’inquilino, che quindi ha l’onere di pagarle. Chi amministra il condominio deve richiedere periodicamente al conduttore il pagamento di tali spese. Se l’inquilino non paga, ai fini legali tali oneri contribuiscono a determinare la morosità, come fosse affitto non pagato. Quindi, accumulandosi un valore di spese condominiali corrispondenti al valore di due mesi di affitto, si potrà procedere come per gli affitti non pagati (richiamo, Tribunale, eventuale sfratto per morosità). Prima dell’avvio del percorso legale occorre comunicare ad ACER lo Studio Legale scelto, utilizzando il modulo  ATTIVAZIONE VIE LEGALI PER ACG.

Nel caso in cui il locatario avesse bisogno di rientrare in possesso del proprio appartamento - ad esempio perché un figlio si sposa e ha necessità dell’alloggio, o si deve ristrutturare l’edificio, o si intende vendere o comunque il proprietario esprime tale necessità - l’Agenzia Casa di Acer Modena si impegna ad offrire una soluzione alternativa agli affittuari per liberare l’alloggio nel minor tempo possibile.

Disdetta del contratto di affitto: deve essere spedita dal proprietario/locatore all’inquilino una lettera datata e firmata, attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno (ricevuta e lettera da conservare) almeno 6 mesi prima della scadenza del periodo contrattuale. Si rammenta che fa fede la data del timbro postale. In caso di dubbi o per un aiuto è sempre possibile rivolgersi all'Agenzia Casa di Acer Modena. 

Se l’inquilino non volesse uscire dopo l’invio della lettera di disdetta al termine dei primi 3 anni di locazione oppure al termine dei primi 5 anni o di ulteriori 3 anni se coperti da garanzia, è possibile attivare il procedimento di sfratto per finita locazione con copertura delle garanzie attiva. Prima dell’avvio del percorso legale occorre comunicare ad ACER  lo Studio Legale scelto, utilizzando il modulo   ATTIVAZIONE VIE LEGALI PER ACG.

L’abbinamento tra proprietario ed inquilino viene in genere svolto da ACER in collaborazione con gli Uffici Casa dei Comuni aderenti, e sempre d'intesa con il proprietario. Il criterio principale è quello della sostenibilità dell’affitto rispetto al reddito, e naturalmente dell’adeguatezza tecnica e ambientale dell’alloggio rispetto alle esigenze e caratteristiche degli inquilini. In nessun caso un inquilino può venire imposto al proprietario.
E’ anche possibile che un proprietario presenti un inquilino di propria conoscenza per il contratto di locazione; se l’inquilino ne avrà i requisiti (la cosa viene verificata dagli Uffici Casa dei Comuni) si potrà fare il contratto ACG dopo inserimento in lista dell'inquilino.

L’alloggio si deve presentare in ragionevole stato, senza pecche strutturali, dotato di impianto di riscaldamento regolabile, utilizzabile e abitabile senza particolari problemi. Alla data di stipula del contratto di locazione l’alloggio deve essere fornito delle certificazioni obbligatorie:

· Attestato di prestazione energetica, detto APE
· Certificazione di conformità (o di Rispondenza alle norme) dell’impianto elettrico
· Certificazione di conformità (o di Rispondenza alle norme) dell’impianto gas/termoidraulico

Nelle certificazioni di Conformità o di Rispondenza degli impianti alle norme deve essere indicato che l’impianto è stato controllato ai fini della sicurezza.
Il proprietario deve avere il dato della superficie calpestabile dell’alloggio, oppure una mappa quotata dell’alloggio, o una mappa in scala sufficientemente leggibile e misurabile.

Diversi Comuni aderenti all'iniziativa Affitto Casa Garantito hanno disposto diminuzioni nei tributi locali sulla casa, e in particolare dell’IMU. Ogni Comune decide in autonomia, anno per anno, le aliquote: in genere nei mesi di maggio-giugno per lo stesso anno tributario/fiscale.
Per avere informazioni certe e chiare, vista anche la variabilità di situazioni e il loro mutare nel tempo è sempre consigliabile rivolgersi direttamente all’  UFFICIO TRIBUTI DEL COMUNE  dove è ubicato l’alloggio e per il quale è stato sottoscritto un contratto a canone concordate ribassato nell’ambito dell’iniziativa ACER - Affitto Casa Garantito.  Rivolgendosi a tali uffici è sempre utile precisare chiaramente che il “contratto di locazione 3+2” è stipulato nell’ambito di iniziative promosse dagli stessi Comuni in collaborazione con i Servizi Sociali e gli Uffici Casa. 

Per tutti i contratti stipulati in base agli Accordi Territoriali, cosiddetti “a canone concordato”, si applica riduzione del 25% sull’IMU (comma 53 legge 431 del 9/12/2015). Tale diminuzione si applica anche all’IMU ridotta calcolata per i contratti in ACG.

In regime di  CEDOLARE SECCA  non si hanno costi di registrazione del contratto di affitto, e nemmeno la tassa di registro annuale per i periodi successivi. La registrazione viene effettuata da Acer Modena. Solo i locatari privati (persone fisiche) possono aderire alla CEDOLARE SECCA.
In   REGIME FISCALE ORDINARIO   abbiamo indicativamente 350-400 euro di spese per registrazione del contratto (tassa di registro, imposta sulla garanzia, bolli). Inoltre si deve pagare annualmente la tassa di registro, che dipende dal valore dell’affitto (in genere si paga dai 60 ai 100 euro annui). Tutte queste spese vanno divise a metà tra proprietario e inquilino. La registrazione viene effettuata, in questo caso, dal locatore.

Richiedere la valutazione dell’alloggio è semplice. Occorre sapere come è composto l’alloggio che si intendeaffittare. Il proprietario deve procurarsi la superficie calpestabile dell’alloggio (la somma dei metri quadrati delle stanze che compongono l’alloggio). A quel punto si può contattare ACER direttamente, allo sportello decentrato, in ufficio a Modena, per email, per telefono, e richiedere la valutazione.
Se il proprietario non dispone della superficie calpestabile dell’alloggio deve procurarsi una mappa quotata oppure in scala dell’alloggio stesso, fornendola poi ad ACER per rilevare tale superficie. In alternativa, il dato è riscontrabile sul Certificato di Prestazione Energetica e corrisponde in genere alla “superficie utile riscaldata”.
Per facilitare ai proprietari il riepilogo dei dati necessari sull’alloggio, ACER Modena ha predisposto uno specifico MODULO DI AUTOCERTIFICAZIONE DEI DATI DELL’ALLOGGIO  

I RICHIEDENTI ALLOGGI - INQUILINI